FAQ

Co to jest aparthotel?

Definicja techniczna aparthotelu

W terminologii branżowej aparthotel określany jest jako „hotel apartamentowy”. W tego typu obiekcie wynajmowane są apartamenty przeznaczone na dłuższy pobyt (extended stay apartments, long stay apartments). Aparthotel może być obiektem niezależnym lub zarządzanym przez sieć hotelową. W takiej sytuacji zostaje on włączony do systemu rezerwacyjnego tej sieci. Zarządzanie obiektem może pozostać także po stronie właściciela w ramach umowy franczyzy. Aparthotel może być przedmiotem dzierżawy. Wówczas to dzierżawca podejmuje decyzję, czy chce pozostać niezależny, czy zawrzeć umowę franczyzy z siecią.
Wyposażenie apartamentów musi być zgodne ze standardami marki oraz tzw. programem projektu. Standardem jest własna kuchnia, łazienka i jedna lub dwie sypialnie.
Klient aparthotelu traktowany jest jako gość hotelowy. Użytkuje on lokal na podstawie umowy o świadczenie usług hotelowych, a nie umowy najmu. Może więc wymeldować się w dowolnym momencie.

Z punktu widzenia inwestora lokal w aparthotelu to apartament inwestycyjny umiejscowiony w budynku hotelowym. Jego właściciel posiada odrębną księgę wieczystą i może dysponować swoją nieruchomością na różne sposoby. Może wynajmować apartament na doby, zarówno turystom, jak i osobom podróżującym w celach biznesowych. Lokalizacja tego typu obiektów nie jest bowiem przypadkowa. Są one budowane w miastach szczególnie atrakcyjnych turystycznie lub biznesowo. Wyposażenie lokalu w aneks kuchenny sprawia, że apartament może być traktowany jako mieszkanie i być wynajmowanym na okresy dłuższe. Jednocześnie w tego typu obiektach nie obowiązują przepisy ustawy chroniącej najemców, co czyni inwestycję bardziej przewidywalną niż tradycyjny wynajem mieszkania.

Czy warto inwestować w aparthotel?

Inwestowanie w aparthotele staje się coraz popularniejsze, gdyż wiąże się z wieloma zaletami. W czasie, gdy na rynkach inwestycyjnych panuje raczej niepewna sytuacja, taka opcja lokowania kapitału gwarantuje jego ochronę. Właściciel uzyskuje stałe dochody z najmu, a w przypadku decyzji o zakończeniu inwestycji, osiąga dochód ze sprzedaży lokalu. Ma również możliwość odliczania kosztów amortyzacji oraz wystawiania faktur najemcom i odliczanie naliczonego podatku VAT od zakupów.

Co to jest condohotel?

W terminologii branżowej Condohotel określany jest jako „condo-apartments”. Jest to obiekt, w którym inwestorzy mogą zakupić apartamenty hotelowe stając się ich właścicielami w celu osiągania zysków z ich wynajmu. Condohotel bardzo przypomina klasyczny hotel, posiada nawet gwiazdki, których ilość sugeruje oferowany w nim standard. W porównaniu do tradycyjnego hotelu, różni się on strukturą własnościową. W tym przypadku apartamenty (pokoje) jako lokale użytkowe należą do różnych właścicieli, którzy zakupili je w celach inwestycyjnych. Zarządzaniem całym obiektem zajmuje się wyspecjalizowana firma nazywana operatorem. Inwestorzy otrzymują od niej regularnie (np. co miesiąc lub kwartał) zysk z najmu, który często zagwarantowany jest w umowie. W określonym terminie i przestrzegając określonych zasad, właściciele lokali mogą korzystać ze swoich apartamentów.

Nazwa condohotel pochodzi od słowa condominium, co oznacza wspólnotę właścicieli. Obiekt ten jest bowiem budynkiem hotelowym składającym się z samodzielnych, prawnie wyodrębnionych lokali niemieszkalnych należących do wielu różnych inwestorów tworzących wspólnotę. Apartamenty składają się zwykle z jednego lub dwóch pokoi hotelowych i łazienki. Niekiedy w ich skład wchodzi także aneks kuchenny. Lokalami zarządza jeden operator dominujący wybierany na etapie budowy hotelu. Właściciele poszczególnych apartamentów nie mają jednak wpływu na jego wybór.
Z punktu widzenia gości, condohotel działa jak klasyczny hotel, gdyż udostępnia im typowe usługi i udogodnienia takie jak recepcja, concierge, restauracja czy spa.

Czy zakup wiąże się z dodatkowymi opłatami?

Właściciele najczęściej nabywają lokale już wykończone, o standardzie ujednoliconym dla całego obiektu. Jeżeli dokonują oni zakupu apartamentów niewykończonych, wówczas konieczny jest wykup dodatkowego pakietu wyposażenia. Sprzedaż lokali użytkowych, czyli niemieszkalnych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką 23%. Inwestor ma także obowiązek opłacać podatek od nieruchomości ze stawką dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dodatkowe wydatki pozostające po stronie inwestora to ubezpieczenie lokalu, a także pokrycie kosztów powstałych w wyniku szkód wyrządzonych w trakcie pobytu w apartamencie jego samego lub osób z nim związanych. Co do zasady, właściciele lokali nie ponoszą z kolei kosztów bieżących napraw i remontów apartamentów i ich wyposażenia, które tak jak inne koszty obsługi lokalu, jego promocji i reklamy ponosi operator.

Kto zarządza condohotelem?

Condohotelem zarządza tzw. operator. Najczęściej jest nim spółka powiązana z deweloperem, budującym hotel, ale może nim również być całkowicie zewnętrzna firma specjalizująca się w zarządzaniu condohotelami. Operatorem może być też sam deweloper, choć takie rozwiązanie zdarza się najrzadziej.
Operator jest wspólny dla całej inwestycji, co oznacza, że nie ma możliwości by każdy z inwestorów wykupujących apartament w hotelu wybrał własnego zarządcę.

Zadaniem operatora jest sprawne zarządzenie budynkiem i całością spraw związanych z jego funkcjonowaniem.
Do jego zadań należy m.in. zawieranie umów z inwestorami kupującymi apartamenty i wypłacanie im określonego w umowie zysku.
Umowy między operatorem, a inwestorami zawierane są najczęściej na 10, 15 lub 30 lat, z możliwością przedłużenia. Strony ustalają model i sposób rozliczeń (miesięcznie, kwartalnie lub rocznie).
Operatorzy oferują najczęściej dwa rodzaje współpracy. Pierwszy ma formę dzierżawy apartamentu, ze stałą opłatą dla właściciela lokalu. W tym wypadku otrzymuje on stałą stopę zwrotu, bez względu na poziom obłożenia hotelu.
Drugi wariant uzależniony jest ilości gości hotelowych. Operator i inwestor dzielą się zyskiem 50/50. Im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym większa szansa na duże obłożenie hotelu i większy zarobek.

Operator bierze też na siebie całość kwestii związanych z zarządzaniem obiektem i obsługą gości hotelowych, jak również koszty obsługi, serwisu oraz całości spraw związanych z marketingiem obiektu. Do jego zadań należy również pozyskiwanie najemców i dbanie o optymalne obłożenie hotelowych apartamentów.
Dzięki temu inwestor nie musi martwić się o szukanie klientów zainteresowanych wynajmem jego apartamentu, obsługę, kwestie wykończenia czy inne sprawy porządkowe. Jeden operator to również duża wygoda dla gości, którzy wynajmując apartament, nie wiedzą kto w rzeczywistości jest jego właścicielem.
Rola operatora jest bardzo duża, dlatego decydując się na inwestowanie w apartamenty warto wybierać obiekt, w których operatorem jest firma posiadająca odpowiednie doświadczenie.

Dlaczego warto zainwestować w rynek condo?

Zakup apartamentu pod wynajem to bezpieczne i stabilne ulokowanie kapitału. Jasne zasady współpracy, bezobsługowość i realne korzyści finansowe to największe zalety takiego rozwiązania.
Podobnie jak przejrzyste zasady – mechanizmy funkcjonowania apartamentów pod wynajem są bardzo proste, co znacznie zwiększa ich atrakcyjność.
Apartamenty inwestycyjne wykończone są pod klucz. Pozwala to na ich natychmiastowy wynajem, od razu po zakupie, przynosząc inwestorowi natychmiastowe zyski, wypłacane w systemie miesięcznym, kwartalnym lub rocznym. Często stopa zysku jest stała, bez względu na obłożenie hotelu.

Inwestor nie tylko zarabia na apartamencie, ale może korzystać z niego na użytek własny. Tzw. pobyt właścicielski może wynosić nawet 30 dni w roku. To idealna opcja by zapewnić sobie bazę noclegową na wypad z rodziną czy znajomymi.
Apartamenty inwestycyjne to wysoka stopa zwrotu praktycznie zerowym zaangażowaniu. O wszystkie kwestie związane z obsługą obiektu, marketingiem, poszukiwaniem gości dba operator. Inwestor nie musi poświęcać swojego czasu na szukanie najemców, nadzorowanie ich pobytu, naprawę zniszczeń czy prace remontowe.

Wraz z bezobsługowością oraz gwarancją comiesięcznego czynszu inwestor jest w pełni legalnym właścicielem nieruchomości, posiadającym oddzielną księgę wieczystą. Może dowolnie dysponować swoim apartamentem, np. wystawiając go na sprzedaż.
Argumentem przemawiającym za inwestowaniem w ten rodzaj nieruchomości jest również dynamicznie rozwijający się rynek condohoteli. Apartamenty na wynajem stają się coraz atrakcyjniejszą alternatywą dla długoterminowego wynajmu mieszkań. Nowe inwestycje powstają w nie tylko w najciekawszych kurortach nad morzem czy w górach. Zyski przynoszą również apartamenty zlokalizowane w największych aglomeracjach w całym kraju, z których chętnie korzystają klienci biznesowi.

Na czym polega pobyt właścicielski

Pobyt właścicielski polega na tym, że inwestor, który nabył apartament w systemie condo może wykorzystać go na własne potrzeby. W praktyce oznacza to, że ma prawo korzystać z apartamentu na swój użytek, przez określoną ilość dni.
Najczęściej pobyt właścicielski wynosi od 7 do 28 dni w roku. Zdarzają się też oferty z pobytem bezterminowym, ale również takie, gdzie właścicielowi w ogóle nie przysługuje prawo do korzystania z apartamentu. Szczegółowe zasady co do pobytu właścicielskiego powinny zostać zawarte w umowie.

Powinny się w niej znaleźć również informacje o tym kto może korzystać z pobytu właścicielskiego. Czy jest to wyłącznie właściciel apartamentu czy również bliskie mu osoby. Bardzo często dopuszcza się korzystanie z condohotelu również przez rodzinę czy znajomych. Jednak nie zawsze oznacza to opcję udostępnienia lokalu podczas nieobecności właściciela.
Równie ważne są zapisy kiedy inwestor może korzystać z apartamentu. Niektórzy deweloperzy nie dopuszczają opcji pobytu właścicielskiego w szczycie sezonu – w okresie wakacji, ferii i tzw. długich weekendów, kiedy obłożenie w hotelu jest największe. Jeśli inwestorowi zależy na korzystaniu z hotelowego pokoju właśnie w tym czasie powinien rozważyć zakup apartamentu wakacyjnego.

Rozszerzony pobyt właścicielski

Niektórzy deweloperzy rozszerzają opcję pobytu właścicielskiego o inne swoje obiekty, nie ograniczając się wyłącznie do hotelu, w którym inwestor kupił apartament. W ten sposób inwestując w apartamenty nad morzem, może on czasem korzystać również z hoteli zlokalizowanych w górach.
Zwykle korzystanie z pobytu właścicielskiego wiąże się z obniżeniem gwarantowanej przez operatora stopy zwrotu. To również ustalane jest indywidualnie, w zależności od obiektu. Warto też sprawdzić czy przysługujący inwestorowi pobyt właścicielski musi być każdorazowo wykorzystany. Jeśli nie, czy z tytułu zrzeczenia się po bytu przysługuje właścicielowi wyższa rentowność.
W czasie pobytu właścicielskiego inwestor może korzystać z hotelowej infrastruktury. Często – jako właścicielowi apartamentu – przysługują mu preferencyjne stawki np. za korzystanie z hotelowych atrakcji. Takie zapisy powinny znaleźć się w umowie, ponieważ zakres „ulg” dla właściciela może być różny. W niektórych obiektach musi on opłacić normalnie dobę hotelową, płacić za korzystanie z basenu czy sprzątanie apartamentu.

Co to jest apartament wakacyjny?

Apartament wakacyjny to apartament, który jest wykorzystywany na potrzeby własne właściciela lub w celu wynajmu. Wynajem ten odbywa się jednak „na własną rękę” lub z pomocą zewnętrznej firmy zajmującej się taką działalnością. Nie należy on do żadnej sieci hotelowej. Są to lokale samodzielne, całoroczne, wyposażone w aneks kuchenny, zwykle elegancko wykończone.
Klasyczne apartamenty wakacyjne powstają w turystycznie atrakcyjnych lokalizacjach. Deweloperzy sprzedają je jako lokale użytkowe lub mieszkania, bardzo często wykończone w wysokim standardzie. Już na etapie projektowania uwzględniane jest ich przeznaczenie na odpoczynek właścicieli lub ich krótkoterminowych, wakacyjnych najemców.

Właściciele chcący czerpać zyski z najmu swoich lokali, mogą samodzielnie zajmować się wszelkimi związanymi z tym procedurami bądź podjąć współpracę z firmą zajmującą się tym profesjonalnie. Istnieje także możliwość zawarcia umowy z deweloperem, który oferuje usługi zarządzania najmem i wypłatę zysków proporcjonalnych do przychodów wygenerowanych przez apartament.

Inwestowanie w apartamenty wakacyjne

Z punktu widzenia inwestora, zakup apartamentu wakacyjnego ma wiele zalet. Przede wszystkim lokal stanowi jego własność. Może wykorzystywać go na potrzeby własne lub przeznaczyć na wynajem. Decydując się na wynajem apartamentu, inwestor nie dzieli zysku z właścicielami innych lokali, które mogą cieszyć się mniejszym zainteresowaniem klientów. Może jednak nawiązać współpracę z głównym operatorem obiektu lub operatorem lokalnym i płacić mu tylko wówczas, gdy będzie on faktycznie zajmował się obsługą wynajmu jego lokalu. Inwestor musi samodzielnie ponosić wszelkie koszty obsługi lokalu, remontów, a także reklamy czy pozyskania klientów, a przy tym jego przychód nie stanowi stałego comiesięcznego czynszu. Ma jednak możliwość optymalizacji kosztów. Sam dokonuje wyboru usług lub materiałów wykorzystywanych w celu utrzymania lokalu. Największą korzyścią z takiej inwestycji zwykle jest jednak możliwość wykorzystywania apartamentu na własne potrzeby i mieszkania w atrakcyjnym, malowniczym miejscu.